600萬(wàn)的房子贈(zèng)與給兒子，居然被征稅100萬(wàn)！將房產(chǎn)“贈(zèng)與”給子女還不如“賣(mài)”給子女？

案例回顧：2013年，老張將北京東三環(huán)的一套80平米兩居室贈(zèng)與給兒子小張，作為結(jié)婚婚房，并辦理了贈(zèng)與及過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2016年1月，小張準(zhǔn)備將房子出售再換一套三居室，結(jié)果在過(guò)戶(hù)時(shí)居然被告知，除必要的契稅、營(yíng)業(yè)稅等一系列稅收外，房子必須征收20%個(gè)人所得稅！

房子現(xiàn)價(jià)八萬(wàn)多一平，網(wǎng)簽合同作價(jià)也達(dá)到550萬(wàn)，減去老張當(dāng)年買(mǎi)房時(shí)花掉的30萬(wàn)，減去小張取得房屋時(shí)花去的成本20萬(wàn)，必須按照500萬(wàn)的20%繳納個(gè)人所得稅！總計(jì)100萬(wàn)！

怎么會(huì)這樣？二手房個(gè)人所得稅不應(yīng)該是1%嗎，怎么會(huì)是20%？小伙伴們都驚呆了！

原來(lái)，小張是通過(guò)接受贈(zèng)與的方式獲得的房產(chǎn)，如果是自用，不用繳納個(gè)人所得稅，但如果出售，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知   財(cái)稅[2009]78號(hào)》第五條的規(guī)定：“受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。”

二手房交易中的個(gè)人所得稅征收有兩種方式

1、查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%

第二種核定征收就是我們常見(jiàn)的征收方法，相對(duì)比較低，小張如果據(jù)此納稅，則個(gè)人所得稅僅僅5.5萬(wàn)元。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)》第二條第二款的規(guī)定：在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。也就是說(shuō)，小張只能按照“查驗(yàn)征收”方式繳納高達(dá)100萬(wàn)的個(gè)人所得稅！

到此時(shí)，老張小張后悔莫及。其實(shí)當(dāng)年如果不是用贈(zèng)與，而是出售的形式過(guò)戶(hù)，結(jié)果就完全不一樣！

兩種方式的稅收成本如下表：

通過(guò)對(duì)比上表，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果按老張將房子“賣(mài)”給小張?zhí)幚?，則不但過(guò)戶(hù)時(shí)的稅費(fèi)可能還更低，而且后續(xù)小張出售房子時(shí)還可以用核定征收，稅率僅1%，也就是5.5萬(wàn)元，將少交94.5萬(wàn)的個(gè)人所得稅！真是失之毫厘，差之千里??！

在這里，小編鄭重提醒要將房子贈(zèng)與給子女的朋友，請(qǐng)記住一定要用“賣(mài)房子”給孩子的方式進(jìn)行過(guò)戶(hù)！否則將來(lái)賣(mài)房子的時(shí)候，可能就要面臨高額個(gè)人所得稅了。